Czy zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z ryzykiem?
Dom z działką jest idealnym miejscem do życia zgodnie z własnymi upodobaniami, z bezpiecznym terenem zabaw dla dzieci oraz z możliwością spędzania czasu na świeżym powietrzu. Z tego powodu wiele osób często przez wiele lat dąży do osiągnięcia takiego celu, gromadząc niezbędne fundusze. Obecnie zakup nowego domu jednorodzinnego nie jest dużym problemem, gdyż firmy deweloperskie oferują gotowe rozwiązania. Inwestycja w dom nie oznacza konieczności zdobywania wiedzy, pokonywania przeszkód formalnych, gromadzenia materiałów budowlanych, poszukiwania ekipy wykonawczej i długiego oczekiwania na możliwość wprowadzenia się.
Wszelkie problemy techniczne czy związane z zatrudnianymi podwykonawcami rozwiązuje deweloper. Pomimo tak dużej wygody, zakup domu jednorodzinnego nie jest jednak całkowicie pozbawiony ryzyka. Warto pamiętać, że często w taki obiekt inwestuje się wieloletnie oszczędności, dlatego przed podpisaniem wiążącej umowy warto sprawdzić firmę deweloperską oraz dowiedzieć się, co gwarantuje klientowi prawo.
Zobacz też: Kupno domu – o co pytać dewelopera?
Ustawa deweloperska
Jedną z form zabezpieczenia interesów klienta jest ustawa deweloperska, która powstała w 2011 roku i została zaktualizowana w 2016 roku. Ten dokument został sporządzony po to, aby chronić kapitał nabywcy przed nieuczciwym postępowaniem firmy deweloperskiej. Jednym z problemów, z jakim spotykają się klienci, jest przekazywanie do odbioru budynków z niedociągnięciami. Niezachowanie standardów, jakie określa umowa pomiędzy deweloperem a klientem, jest równoznaczne z niedotrzymaniem jej warunków. Źle wykonana usługa oznacza brak prawa dewelopera do otrzymania za nią należnego wynagrodzenia. Ponieważ w tej dziedzinie zdarzają się nadużycia i dopiero po wielu latach okazuje się, że dom postawiono w miejscu planowanej inwestycji miejskiej czy też materiały, z których go wykonano, nie mają odpowiednich certyfikatów, ustawa deweloperska pozwala klientowi starać się o zadośćuczynienie. Zgodnie z jej zapisem klient ma prawo do:
- podpisania umowy deweloperskiej przedwstępnej, sporządzonej w formie aktu notarialnego, która zabezpiecza roszczenie kupującego wpisem do księgi wieczystej,
- bankowego zabezpieczenia własnego kapitału – może on być wpłacony na otwarty rachunek powierniczy i wypłacany deweloperowi w ratach, po zakończeniu poszczególnych etapów budowy lub przelany na zamknięty rachunek powierniczy, z którego wypłata następuje po całkowitym zakończeniu budowy,
- odbioru lokalu z jego udziałem oraz naprawienia (w terminie 30 dni od chwili uznania wad przez dewelopera) wskazanych szkód i niedociągnięć,
- przeniesienia na niego prawa własności,
- odstąpienia od umowy z prawem do zwrotu środków (również w przypadku bankructwa dewelopera),
- informacji, jakich firma deweloperska powinna udzielać w związku z planowanymi okolicznymi inwestycjami czy dotyczących sytuacji finansowo-prawnej inwestycji.
Jednym z ważniejszych zapisów ustawy jest art. 15 pkt 1, który mówi, że: „Deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:1) ogłoszenia upadłości dewelopera, albo2) odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6.”
Dowiedz się więcej: Ustawa deweloperska, a nabywca nieruchomości
Lokalizacja budowanego domu
Zabezpieczenie własnych środków finansowych jest jedną z najważniejszych czynności, związanych z zakupem domu od dewelopera. Nie jest jednak jedynym aspektem, jaki należy przeanalizować przed podjęciem ostatecznej decyzji. Nawet najlepiej zbudowany obiekt, wykonany z certyfikowanych materiałów i z zachowaniem wysokich standardów, może się okazać nietrafionym zakupem, jeśli nie spełnia oczekiwań klienta i nie zaspokaja jego potrzeb. Pierwszym krokiem, jaki warto wykonać jeszcze przed podjęciem decyzji o wyborze właśnie tego dewelopera, jest zweryfikowanie cech lokalizacji obiektu. Obejmuje ona zarówno otoczenie, jak i położenie w stosunku do ośrodka miejskiego czy stan komunikacji publicznej.
Trasa dojazdowa
Osoby, które decydują się na dom wolnostojący, zazwyczaj chcą też, aby był on ulokowany w spokojnej, bezpiecznej okolicy, w sąsiedztwie terenów rekreacyjnych i z dala od miejskiego smogu. Dom za miastem oznacza jednak konieczność dojazdów do pracy, dowożenia dzieci do szkoły (jeśli nie ma jej w pobliżu) oraz do innych miejsc – placówek handlowych, medycznych, kina czy teatru itp. Właściciele domów zazwyczaj są zmotoryzowani, dlatego istotne są dla nich stan dróg oraz możliwość szybkiego dojazdu bezpośrednio pod dom. Atutem jest również wygodna i prosta trasa dojazdowa z centrum miasta.
Komunikacja publiczna
Dojeżdżanie własnym samochodem nie zawsze jest możliwe – zwłaszcza, jeśli w rodzinie jest jeden pojazd. Dobra lokalizacja domu zapewnia też możliwość skorzystania ze środków komunikacji publicznej, które – w możliwie najkrótszym czasie – dowiozą do centrum miasta lub innych, ważnych dla właściciela miejsc. Mogą to być zakład pracy czy uczelnia, ale też stadion sportowy, siłownia, centrum handlowe czy miejsca zamieszkania bliskich krewnych. Oceniając lokalizację inwestycji warto zwrócić uwagę na to, czy pobliżu znajduje się przystanek autobusowy lub kolejki miejskiej.
Okolica i jej cechy
Dom wolnostojący, który oferuje firma deweloperska, nie istnieje bez otoczenia. Inwestując w taki obiekt, przyszły właściciel z pewnością oczekuje spokoju, niezależności, oraz wielu opcji korzystania z walorów naturalnego środowiska. Zarówno cisza, jak i czyste powietrze mogą okazać się niedostępne, jeśli w pobliżu znajduje się obiekt przemysłowy, wysypisko śmieci czy żwirownia. Poza wykluczeniem zakładów produkcyjnych i przetwórni, które emitują zanieczyszczenia lub nieprzyjemne zapachy, należy też zwrócić uwagę na dostępność terenów rekreacyjnych. Jeśli w okolicy znajdują się wyłącznie pola uprawne, trudno będzie znaleźć przyjemne miejsce na spacer w upalny letni dzień. Ukształtowanie terenu czy okoliczna infrastruktura to cechy oceniane indywidualne, zależnie od preferencji. Dla miłośników spacerów atutem będzie pobliski las. Pasjonaci wypraw rowerowych docenią okoliczne ścieżki. Rodzice małych dzieci zwrócą uwagę na boisko czy łąkę do zabaw na powietrzu.
Ryzyko zalania domu przy powodzi
Jedną z cech, które charakteryzują okolicę, są naturalne zbiorniki wodne. Dla wielu osób duże znaczenie ma wybór domu jednorodzinnego w pobliżu rzeki czy jeziora. Taka atrakcja niesie jednak ze sobą różne konsekwencje, które mogą być uciążliwe lub przyczyniać się do wysokich strat materialnych. W przypadku rzek popularnym zagrożeniem jest ryzyko zalania terenu podczas wiosennych roztopów czy ulewnych dreszczów. Wybierając dom w takiej lokalizacji należy się upewnić, że jest on położony poza zasięgiem wylewów. Z kolei jeziora, stawy i inne stałe zbiorniki mogą być wylęgarnią komarów. Są one uciążliwe, a dla osób ze skłonnością do alergii – również niebezpieczne.
Zasięg komórkowy i dostępna szybkość internetu
Sprawdzenie zasięgu sieci telekomunikacyjnej i prędkości Internetu to obecnie jeden z niezbędnych warunków wyboru lokalizacji. Nie wynika on jedynie z potrzeby dostępu do informacji, ale jest też jedynym źródłem kontaktu ze służbami miejskimi, pomocą medyczną czy bliskimi krewnymi. Sieć internetowa coraz częściej jest też wykorzystywana jako nośnik sygnału telewizyjnego. Miłośnicy filmów i sportu na małym ekranie powinni zasięgnąć informacji u okolicznych mieszkańców na temat jakości odbioru telewizji satelitarnej.
Sprawdzenie w gminie dokumentów planistycznych
Osoby, które nigdy nie miały kontaktu z deweloperem i nie uczestniczyły w procesie budowy domu przez taką firmę, nie zdają sobie sprawy, jak ważne jest zweryfikowanie lokalizacji. Nie chodzi tu jednak o wspomniane wyżej drogi dojazdowe czy dostęp do komunikacji miejskiej, ale o uwzględnienie danego obszaru w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wprawdzie urzędy nie wydają pozwoleń na budowę w miejscach, w których za kilka lat ma powstać zalew czy centrum handlowe. Można jednak doznać zawodu, gdy po kilku latach korzystania z uroków natury i czystego powietrza dom oddzieli od lasu ruchliwa autostrada. Pomimo iż – zgodnie z ustawą deweloperską – firma ma obowiązek informować klienta o takich inwestycjach, często są one przemilczane, aby potencjalny klient się nie rozmyślił, a dom znalazł nabywcę bez obniżania ceny nieruchomości. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, przed zakupem obiektu należy sprawdzić dwa dokumenty planistyczne – MPZP oraz SUiKZP.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawnym, zatwierdzanym uchwałą przez władze gminy i obowiązującym wyłącznie na jej terenie. Specyfiką tego dokumentu jest uwzględnianie w nim przyszłych zmian, jakie będą zachodzić na danym terenie. Określa on również zasady, jakie obowiązują w zakresie zagospodarowania czy prowadzenia określonych form działalności. MPZP uwzględnia zmiany długoterminowe, a jednocześnie jest odzwierciedleniem polityki planowania przestrzennego, jaką stosuje się w danej gminie.
Zapoznając się z dokumentem przyszły właściciel domu może uzyskać informacje, które obszary są objęte ochroną i nie zostaną przekształcone lub też, jaki teren jest przewidziany na rozbudowę obiektów handlowych przy przemysłowych. Ma to znaczenie zarówno w odniesieniu do sąsiedztwa, jak i do własnych planów rozwojowych. Jeśli bowiem gmina ogranicza możliwość prowadzenia działalności o określonym profilu, otwarcie warsztatu czy wytwórni będzie niemożliwe. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego informuje między innymi o przeznaczeniu konkretnych terenów, zakazie zabudowy, planowanej modyfikacji infrastruktury czy wysokości opłat, jakie poniesie właściciel w związku ze wzrostem ceny nieruchomości w efekcie dokonanych zmian.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP)
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) nie jest wiążącym dokumentem, ale wyraża długofalową politykę gminy, dotyczącą zagospodarowania przestrzennego. Nie ma w nim konkretnych ustaleń np. co do przeznaczenia wybranego terenu. Z dokumentu można jednak uzyskać informacje na temat tego, w jakim kierunku będzie się rozwijać miejscowość czy które tereny w przyszłości mogą zmienić swoje przeznaczenie. Przykładowe objęcie ochroną przyrody fragmentu lasu stanowi gwarancję, że za 20 lat mieszkańcy domu nadal będą mogli chodzić do niego na spacery. Natomiast planowane przekształcenie gruntów rolnych w teren pod zabudowę wróży pojawienie się w sąsiedztwie nowych domów czy obiektów handlowych. Informacje, jakich dostarcza SUiKZP to m.in.: zmiany w przeznaczeniu terenów, obszary objęte ochroną, położenie systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, czy też tereny narażone na niebezpieczeństwo osuwania się ziemi lub powodzi.
Jakich dokumentów wymagać od dewelopera?
O standardzie domu jednorodzinnego decyduje kilka czynników, do których zalicza się też firma deweloperska. To do niej należy większość decyzji, począwszy od wyboru odpowiedniej lokalizacji, przez projekty architektoniczne, po wybór materiałów i podwykonawców. Deweloper czuwa też nad przebiegiem budowy, nadzorując go i dokumentując na każdym etapie. Przyszły właściciel praktycznie nie uczestniczy w tym procesie, a nawet, gdyby miał taką możliwość, najczęściej nie dysponuje czasem i wiedzą niezbędnymi do częstych wizyt na placu budowy. Aby jednak nie kupować przysłowiowego kota w worku, warto zażądać od firmy deweloperskiej odpowiedniej dokumentacji. Pozwoli ona zapoznać się ze szczegółami inwestycji oraz dowiedzieć, czego klient powinien oczekiwać po gotowym obiekcie.
Prospekt informacyjny
Chociaż prospekt informacyjny kojarzy się z folderem reklamowym, jaki zwykle wręczają ośrodki wczasowe czy luksusowe hotele, w rzeczywistości jest dokumentem prawnym i stanowi dodatkowe zabezpieczenie interesów klienta. Obowiązek sporządzenia takiego załącznika do umowy deweloperskiej nakłada na firmę wspomniana wyżej ustawa. Artykuł 17 tej ustawy mówi, że: „1. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. 2. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.” W artykule 18 dodano, że: „1. Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. 2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji….”
Prawidłowo wykonany prospekt powinien zawierać informacje o deweloperze (w tym jego doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji) oraz o nieruchomości i konkretnym lokalu, który jest przedmiotem zainteresowania klienta. Ustawa określa też czas dostarczenia prospektu. Powinien on być udostępniony na życzenie klienta jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży domów czy mieszkań z danej inwestycji. Dostarczenie prospektu nie rozwiązuje jeszcze problemu weryfikacji. Istotne są też umiejętne czytanie zawartych w nim informacji oraz wiedza, na co zwracać uwagę. Przede wszystkim należy potwierdzić zgodność przedstawionych informacji ze stanem faktycznym. Dotyczy to zapisów w księdze wieczystej oraz hipotek, prawa własności dewelopera do terenu oraz zgodności danych w prospekcie z umową deweloperską. Szczególnie ważne jest zwrócenie uwagi na różnice, jakie mogą dotyczyć części indywidualnej. Niekiedy standard wykończenia domu w prospekcie jest inny od tego w umowie. W takiej sytuacji jest konieczne zwrócenie się do dewelopera o dostarczenie właściwego prospektu.
Projekt budowlany i wykonawczy
Każda inwestycja budowlana wymaga wcześniejszego przygotowania projektu budowlanego i wykonawczego. Stanowią one podstawę weryfikacji poprawności wykonania prac oraz ich zgodności z wcześniejszym założeniem. Przykładem jest zastosowanie materiałów termoizolacyjnych o określonych parametrach czy rodzaju przewodów w instalacji elektrycznej. Podczas odbioru domu od dewelopera fachowiec bez problemu zweryfikuje tę zgodność i wykaże nieprawidłowości. Są one podstawą do żądania usunięcia usterek lub obniżenia ceny obiektu. Projekty są też niezbędne do wykazania, że firma deweloperska przekroczyła przewidziany zakres prac. Jeśli bez porozumienia z klientem wykonano dodatkowe elementy czy wykończenia wnętrz domu klient ma prawo odstąpić od umowy lub nie zgodzić się na pokrycie kosztów takiej inwestycji.
Gwarancja dewelopera
Jak w przypadku każdego produktu czy usługi również przy budowie domu jednorodzinnego polskie prawo zapewnia klientowi ochronę. Są nią rękojmia i gwarancja dewelopera. Rękojmia zapewnia właścicielowi kupionego domu możliwość dochodzenia odszkodowania lub usunięcia wad, które ujawniły się po dłuższym okresie użytkowania. Obejmuje ona zarówno wady fizyczne, jak i prawne (np. obciążenie własnością osoby trzeciej). Gwarancja dewelopera nie jest obowiązkowa i stanowi dobrą wolę firmy. Dlatego jej udzielenie jest istotnym potwierdzeniem wiarygodności dewelopera, a przede wszystkim jego odpowiedzialności za wykonaną pracę i zgody na ponoszenie konsekwencji własnych niedociągnięć. Im dłuższy okres przyznanej gwarancji, tym bardziej wiarygodny deweloper.
Jakie dokumenty dotyczące budowy domu warto sprawdzić?
O jakości domu, standardzie jego wykonania czy odpowiedzialności dewelopera decyduje też przebieg realizacji inwestycji. Problemy zdarzają się na każdym placu budowy i są następstwem niezależnych czynników lub osób trzecich – podwykonawców, dostawców materiałów budowlanych czy producentów. O solidności dewelopera nie decyduje więc brak takich wydarzeń, ale sposób rozwiązywania problemów. Z pewnością na jego korzyść będzie przemawiać zamówienie nowej partii desek przy założeniu, że dodatkowe koszty nie wpłyną na cenę domu, zamiast nakazu montażu tych uszkodzonych.
Zobacz też: Kupno domu – opłaty, dokumenty, formalności
Dziennik budowy
Dokumentem, który ukazuje wszelkie problemy, jakie pojawiły się w trakcie realizacji inwestycji, jest dziennik budowy. W jego zapisach można znaleźć nie tylko informacje o wykrytych wadach materiałowych czy problemach wykonawczych. Obowiązkowo dokonuje się też zapisu katastrof budowlanych wraz z opisem przyczyn i sposobem ich rozwiązania. Dla klienta jest to wskazówką, na jakie detale konstrukcyjne powinien zwrócić uwagę przy odbiorze. Ważną informacją, którą zawiera też dziennik budowy, jest zapis przeprowadzanych inspekcji. Zgodnie z prawem budowlanym powinny one być wykonywane na każdym etapie budowy, a w szczególności przed zasypaniem rurociągów czy zamurowaniem instalacji technicznych.
Atesty i certyfikaty materiałów użytych do budowy domu
Jakość materiałów, które wykorzystano do budowy domu, decyduje o trwałości i bezpieczeństwie budynku. Aby mieć gwarancję, że ściana nie pęknie po kilku latach, a dach nie zawali się na głowę, jest konieczne zweryfikowanie parametrów wykorzystanych materiałów. W tym celu deweloper ma obowiązek przedstawić wszystkie certyfikaty, które potwierdzają, że rury instalacyjne, przewody czy więźby dachowe spełniają normy techniczne. Dzięki atestom można też upewnić się, że żaden z materiałów nie zawiera toksycznych substancji.
Korzyści wynikające z zakupu domu z rynku pierwotnego
Nowy dom jednorodzinny z pewnością ma znaczną przewagę nad budynkami „z drugiej ręki”. Pod tym względem rynek pierwotny góruje nad wtórnym. Potwierdzeniem tego faktu może też być opinia potencjalnych klientów, którzy w ponad 55% skłaniają się właśnie do zakupu domów u dewelopera (badania TNS Polska, IV 2015). Wśród wielu korzyści można wymienić:
- nowość wszystkich elementów domu, które gwarantują znacznie dłuższy okres użytkowania do pierwszego remontu,
- możliwość samodzielnego decydowania o stylu wykończenia wnętrz i ewentualnych zmianach w jego architekturze (np. otwarcie kuchni na salon czy przesunięcie ścianki działowej),
- dostęp do pełnej dokumentacji obiektu, począwszy od prospektu, przez projekty i dziennik budowy po rysunki techniczne instalacji,
- nowoczesne rozwiązania architektoniczne i techniczne – zabudowane loggie, czujniki bezpieczeństwa, kolektory słoneczne, centralny odkurzacz, pompy ciepła, system alarmowy, SmartDom itp.,
- gwarancja dewelopera i możliwość usuwania nieprawidłowości.
Rynek pierwotny zwykle oznacza wyższy wydatek na dom wolnostojący. Zważywszy jednak, że jest to inwestycja na wiele lat i często dla kilku pokoleń, warto zdecydować się na najlepsze rozwiązanie.