Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą nieruchomości. Zgodnie z umową deweloper ma obowiązek, po ukończeniu inwestycji deweloperskiej, ustanowić odrębną własność nieruchomości i przenieść ją na nabywcę, który z kolei zobowiązany jest do wypłaty deweloperowi określonego wynagrodzenia. Umowami deweloperskimi nie są inne umowy, które konsumenci zawierają z deweloperem, np. umowa rezerwacyjna czy przedwstępna. Jakie przepisy prawa polskiego regulują kwestie związane z umowami deweloperskimi? Kim mogą być strony takiej umowy, a czy jest przedmiot tejże? Jakie elementy powinny bezwzględnie znaleźć się w umowie deweloperskiej?
Podstawa prawna dla umów deweloperskich
Wszelkie kwestie związane z zawieraniem umówi deweloperskich regulują przepisy Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie jest ona nazywana ustawą deweloperską). Celem ustawy jest nie tylko regulacja kwestii formalno – prawnych, ale również ochrona pozycji konsumenta.
Ustawa określa m.in. kim są strony umowy deweloperskiej, czym jest / może być jej przedmiot, a także wskazuje, co dokładnie powinna zawierać każda umowa deweloperska. W umowie mogą oczywiście zostać wprowadzone regulacje inne niż te wskazane w ustawie (zgodnie ze swobodą regulacji umówi) – nie mogą one jednak pozostawać w sprzeczności z ustawowymi przepisami dotyczącymi umów deweloperskich oraz zasadami współżycia społecznego. Odrębną umową jest umowa rozporządzająca, na podstawie której nabywca uzyskuje prawo własności nieruchomości i/lub prawo własności gruntu / udział w prawie własności gruntu, na którym stoi dana nieruchomość.
Strony i przedmiot umowy deweloperskiej
Stronami umowy deweloperskiej są: nabywca i deweloper. Nabywcą może być osoba fizyczna, na którą, zgodnie z ustawą i na podstawie umowy deweloperskiej – w określonym czasie zostaną przeniesione prawa własności do nieruchomości będącej przedmiotem umowy, za co nabywca zapłaci ustaloną kwotę pieniędzy. Deweloperem z kolei jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i na podstawie umowy deweloperskiej – zobowiązuje się do ustanowienia prawa do nieruchomości i przeniesienia go na nabywcę w określonym czasie.
Przedmiotem umowy deweloperskiej może być lokal mieszkalny / mieszkanie lub dom jednorodzinny (wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej), który jeszcze nie jest wybudowany (np, jest zaprojektowany, załatwiane są kwestie formalno – prawne) lub jest w trakcie budowy (nie zostało jeszcze wydane pozwolenie na użytkowanie). Nieruchomości już istniejące, z wydanymi pozwoleniami na użytkowanie nie mogą być przedmiotem umowy deweloperskiej (przedsięwzięcie deweloperskie zostało bowiem już zakończone!) – w takiej sytuacji podpisuje się umowę sprzedaży.
ZOBACZ TEŻ: Kupno domu/mieszkania – koszty i formalności, o których musisz pamiętać
Elementy umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska powinna zawierać kilka elementów wskazanych w ustawie deweloperskiej, w art. 22 ust. 1. Oto najważniejsze z nich:
- określenie stron umowy oraz miejsca i daty jej podpisania;
- określenie i opisanie przedmiotu umowy, czyli szczegółowe informacje o nieruchomości (m.in.: stan prawny nieruchomości, ewentualne obciążenia hipoteczne i służebności, położenie nieruchomości, w przypadku mieszkań – usytuowanie lokalu w budynku, najistotniejsze cechy nieruchomości / lokalu, zakres i standard prac wykończeniowych, powierzchnia działki, na której usytuowana jest nieruchomość);
- wskazanie sposobu pomiaru nieruchomości – mieszkania lub domu jednorodzinnego
- wskazanie numeru pozwolenia na budowę (z adnotacją czy pozwolenie jest ostateczne) oraz organu, który wydał pozwolenie;
- określenie ceny nabycia nieruchomości będącej przedmiotem nieruchomości oraz terminów i warunków spełniania przez nabywcę świadczeń pieniężnych dla dewelopera;
- wskazanie terminów rozpoczęcia i planowego zakończenia prac budowlanych przez dewelopera;
- wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę praw własności do nieruchomości i gruntów (tzw. cesja praw na nabywcę);
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku (w przypadku budownictwa wielorodzinnego – również do wyodrębnienia mieszkania / segmentu) i przeniesienia prawa własności i innych praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę
- określenie gwarancji ubezpieczeniowych;
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
- opisaniem warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę, w przypadku odstąpienia od umowy (wraz z określeniem wysokości umownych kar i odsetek);
- oświadczenie nabywcy o otrzymaniu / potwierdzenie odbioru prospektu informacyjnego wraz z wszelkimi załącznikami.
Oczywiście w umowie deweloperskiej mogą się znajdować inne, dodatkowe zapisy, pod warunkiem jednak, że nie są one sprzeczne z regulującą te kwestie ustawą. W umowie nie mogą się znajdować żadne klauzule niedozwolone.
Umowa deweloperska – gdzie ją zawrzeć i ile kosztuje?
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, dzięki której zapewnione jest roszczenie o przeniesienie prawa własności. To roszczenie zostaje ujęte w księdze wieczystej danej nieruchomości, na której następnie będą przeprowadzane działania dewelopera. Koszt usługi notariusza, czyli tzw. taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem umowy notarialnej. Dla mieszkań i domów, których cena mieści się w granicach od 60 tysięcy do 1 milion złotych – wynagrodzenie notariusza wyniesie 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy. Nieruchomości, których wartość mieści się w przedziale 1 – 2 milionów złotych będą się wiązały z koniecznością poniesienia opłaty notarialnej w wysokości 4770 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 miliona, a taksa notarialna za umowę deweloperską sporządzoną dla nieruchomości o wartości przekraczającej 2 miliony złotych wyniesie 6770 zł plus 0,2% nadwyżki powyżej 2 milionów. Wszystkie podane wyżej kwoty są stawkami netto, do których należy doliczyć wartość podatku VAT.