Zakup domu u developera wiąże się z inwestycją w produkt, którego powstawanie pozostawało poza kontrolą przyszłego właściciela. Pod tym względem transakcja nie różni się od kupowania chleba czy samochodu z tym, że dom zazwyczaj wybiera się na kilkadziesiąt lat. Reklamowanie usterek, które ujawniają się po latach eksploatacji jest niezwykle trudne. Dlatego, aby nie być skazanym na walkę w sądach czy poprawianie niedoróbek, warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę podczas odbioru budynku.
Odbiór techniczny domu a wymogi formalne
Odbiór domu od dewelopera wymaga podjęcia odpowiednich kroków, które zagwarantują przyszłemu właścicielowi, że nabył budynek wzniesiony legalnie, zgodnie ze sztuką budowlaną, bezpieczny oraz wyposażony we wszystko, za co zapłacił. Aby zyskać taką gwarancję przed przekazaniem kluczy powinien on sprawdzić, czy wszystkie wymogi formalne zostały spełnione. Co jest potrzebne do przeprowadzenia takiej kontroli?
Podstawowym elementem, który wymaga sprawdzenia przed odbiorem jest stan techniczny budynku, który precyzyjnie określają przepisy budowlane. Wiodącym w tej dziedzinie jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [DZ.U. z 7 czerwca 2019, poz. 1065]. Obejmuje ono aspekty takie jak budynki i pomieszczenia, wyposażenie techniczne, bezpieczeństwo konstrukcji, ppoż., użytkowania, higiena i zdrowie, ochrona przed hałasem, energooszczędność czy też zagospodarowanie działki.
Przeprowadzając odbiór domu, warto też powołać się na mniej popularny przepis, jakim są „Warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych”. Dokładne sprawdzenie wszystkich zapisów i ich wypełnienia jest ważne z uwagi na to, że w przypadku obiektów budowlanych obowiązuje przedawnienie. Wykrycie nieprawidłowości po latach nie może już być dochodzone na drodze prawnej.
Odbiór domu a Urząd Skarbowy
Wiele osób, które decydują się na zakup budynku deweloperskiego zastanawia się nad obowiązkiem wobec fiskusa. W tej kwestii prawo nie nakłada na nich żadnych obowiązków – ani w zakresie informowania o zakończeniu budowy, ani w odniesieniu do koniecznych opłat skarbowych. Odbiór niesie jednak ze sobą inne koszty, takie jak inwentaryzacja powykonawcza przeprowadzona przez geodetę, odbiór przyłączy energii elektrycznej, gazowej czy inspekcja kominiarska. Nie istnieje też związek pomiędzy nadaniem numeru a odbiorem domu. Złożenie wniosku o adres powinno jednak nastąpić przed rozpoczęciem użytkowania obiektu.
Standard deweloperski – zapisy w umowie
Z punktu widzenia prawa przeciętny kupujący nie zawsze może zweryfikować czy wszystkie warunki techniczne zostały spełnione. Dlatego zarówno podczas weryfikacji zapisów z rozporządzenia, jak i przy kontroli jakości wykonanych prac warto skorzystać z pomocy specjalisty. Koszt jego wynajęcia nie jest wysoki, a z pewnością pozwoli uniknąć problemów, jakie wynikną z późniejszego wykrycia usterek. Pod tym względem nabywcę chroni ustawa deweloperska, zgodnie z którą deweloper nie może zabronić czy utrudniać odbioru w towarzystwie fachowca.
Dokumenty do odbioru, które należy przygotować to umowa kupna sprzedaży oraz standard deweloperski. Ten drugi jest dołączany do umowy i określa, zakres prac wykończeniowych do wykonania których zobowiązuje się deweloper. W opisie standardu domu powinny się znaleźć informacje na temat tynków, wykorzystanych materiałów, stolarki okiennej i drzwiowej, wentylacji.
W przypadku domów wielorodzinnych warto też zwrócić uwagę na prospekt, w którym jest opisany sposób wykończenia części wspólnej. Nie wpływa on wprawdzie na komfort mieszkania w domu, ale decyduje o starzeniu się budynku.
ZOBACZ TEŻ: Stan deweloperski, stan pod klucz, stan surowy – co obejmują? Czym się różnią?
Elementy wykończenia
Z punktu widzenia bezpośredniego użytkowania domu dla jego właściciela i przyszłego mieszkańca pewnością najważniejszy jest standard wykonania wszystkich prac wewnątrz pomieszczeń. Na co szczególnie trzeba zwrócić uwagę przeprowadzając odbiór techniczny domu? Są to przede wszystkim:
- konstrukcja nośna podłogi – rodzaj podkładów podłogowych (szlichty), sposób wykonania dylatacji, spadek posadzki, poziom wilgotności do 3% (pomiary wilgotnościomierzem), grubość podkładu cementowego oraz sposób zatarcia jego powierzchni,
- tynkowanie ścian wewnętrznych – brak wykwitów, zacieków, odstawania i pęcherzy oraz pęknięć (za wyjątkiem tynków surowych), zachowanie odchyleń przewidzianych normami dla tynków gipsowych (PN-B-10110: 2005),
- prace malarskie – wygląd zewnętrzny, zgodność barwy i połysku, przewidywana odporność na ścieranie i zmywanie,
- instalacje sanitarne i elektryczne – sposób wykonania przyłączy elektrycznych czy długość wpustów kanalizacyjnych,
- stolarka okienna – sposób otwierania, liczba dopuszczalnych usterek (np. rysy), wymogi określane normami dla poszczególnych typów okien.
Ocenie należy też poddać inne elementy takie jak sposób wykonania schodów wewnętrznych, ocieplenia budynku czy poddasza. Jeśli w wykonaniu poszczególnych prac stwierdzono wady odbiór domu od dewelopera można odłożyć do czasu ich usunięcia. W tym celu należy sporządzić protokół z wyszczególnieniem wszystkich wad i przekazać go do podpisu przez dewelopera. Protokół jest dokumentem prawnym, który zobowiązuje wykonawcę do naprawy usterek.
Czy można mieszkać w domu bez odbioru?
Odbiór techniczny budynku jest obowiązkiem inwestora (lub dewelopera), dlatego to właśnie on po zakończeniu prac powinien zgłosić ich wykonanie do odpowiedniego organu. Potwierdzeniem dokonania takiego odbioru jest odpowiedni dokument. Brak dopełnienia formalności oznacza, że wprowadzenie się do budynku jest nielegalne. Konsekwencją zamieszczania w takim domu są wysokie kary pieniężne (nawet 10 000 zł). W przypadku wielorodzinnych domów deweloperskich zazwyczaj ponosi je deweloper. W przypadku nielegalnego zamieszkania w budynku bez odbioru następuje przedawnienie po pięciu latach.